今年一季度我市新增房地产项目显著增加，商品房新开工面积大幅增长，完成开发投资增幅居全省首位。与开发市场的快速增长不同，在日趋收紧的调控政策和去年同期高基数的影响下，我市商品房销售面积出现下降，随着我市公积金新政的实施，未来商品房销售面积下降趋势将会持续。
一、房地产市场运行亮点
1.开发投资增幅居全省首位
一季度，泰州市房地产开发完成投资82.25亿元，同比增长51.4%，增幅位居全省首位。其中，住宅类项目完成投资58.68亿元，同比增长33.5%；办公楼完成投资0.36亿元，同比下降28.6%；商业营业用房完成投资12.79亿元，同比增长75%；其他类项目完成投资10.41亿元，同比增长307.9%。
2.新开工面积大幅增长
一季度，泰州市房地产开发企业商品房施工面积1962.75万平方米，同比增长12.1%；其中，住宅施工面积1517.68万平方米，同比增长11.6%。商品房新开工面积140.28万平方米，同比增长78.4%；其中，住宅新开工面积102.7万平方米，同比增长56%。商品房竣工面积112.74万平方米，同比下降1.6%；其中，住宅竣工面积75.09万平方米，同比下降12.3%。
3.库存量维持较低水平
2018年3月底，全市商品房待售面积343.24万平方米，同比下降23.6%，降幅较去年同期扩大26.6个百分点。待售面积较“去库存”任务提出的2015年年底减少62.25万平方米，降至2016年以来的较低水平，仅高于2017年11月底和12月底的待售面积，库存量维持在较低水平。其中，住宅空置面积198.18万平方米，同比下降35.9%，低于全部商品房12.3个百分点。
4.新入库项目支撑力度大
一季度，我市新入库房地产项目18个，占全市在库项目数的4.1%，较去年同期增加12个。18个新入库项目一季度新开工面积84.08万平方米，占全部商品房新开工面积的59.9%；完成开发投资14.47亿元，占全部完成开发投资的17.6%；实现商品房销售面积25.15万平方米，占全部商品房销售面积的12.8%。
二、房地产市场需关注问题
1.销售面积增幅全省排名大幅下降
一季度，泰州市商品房销售面积196.97万平方米，同比下降16.3%，较去年同期下降88个百分点，增幅位居全省第10位，仅高于宿迁、淮安和镇江，较去年同期下降7位。其中，住宅类商品房销售180.48万平方米，同比下降18%，较去年同期下降87.9个百分点；市区销售108.17万平方米，同比下降19.4%，较去年同期下降103.3个百分点，其中仅高港区同比增长，其他六个市（区）均同比下降。
2.房地产开发市场资金有所收紧
一季度，泰州市房地产企业本年到位资金131.59亿元，同比下降19.8%，低于开发投资71.2个百分点,低于本年各项应付款22.3个百分点，低于去年同期76.1个百分点。从资金来源结构看，国内贷款6.86亿元，同比下降55.1%；自筹资金15.08亿元，同比下降2.6%；定金及预收款65.39亿元，同比下降5.5%；个人按揭贷款38.98亿元，同比下降36.6%；其他资金来源5.28亿元，同比下降96%。
3.房地产市场调控政策继续加码
泰州市住房公积金管理中心3月20号出台《关于调整住房公积金贷款政策的意见》和《关于进一步规范住房公积金提取业务的意见》，提高了购房群体的公积金贷款门槛。一是调整住房公积金贷款首付比例，职工首次申请住房公积金贷款首付比例由20%调整为30%，第二次申请住房公积金贷款首付比例由20%调整为40%；二是调整住房公积金可贷额度计算口径，住房公积金可贷额度计算口径由“住房公积金月缴存额×12×贷款期限×2”调整为 “住房公积金月缴存额×12×贷款期限”,贷款期限由计算到退休后五年调整为计算到退休当年；三是加强住房公积金提取审核，加大住房公积金违规提取惩戒力度。此政策于2018年4月1日起实施，较之前有明显收紧趋势。
三、市场存疑点分析
今年一季度我市房地产开发投资同比增长51.4%，销售面积同比下降16.3%，两者呈相反趋势，引起省市相关领导重点关注。通过分析近5年数据，我们发现两个指标走势一直存在时间差，一般情况下销售市场先于开发市场出现走势变动，领先时间粗略计算1年左右。我们将开发投资增幅线向左平行移动12个月，发现销售面积增幅和一年后的开发投资增幅走向趋同。
出现销售面积走势先于开发投资一年现象的原因，初步分析如下：从房企经营策略看，房地产投资投入大，周期长，开发企业开工谨慎，开发商只有确认市场回暖后才会增加购地量和新开工量；从土地供应政策看，国家要求根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，当销售市场量价齐增后，商品房逐渐供不应求，为稳定房价和市场预期，政府会增加商品房土地供给，进而促进投资开发；从资金市场看，房地产市场发展具有周期性，未踩准市场节奏的房企需抓住下次销售转暖的机会，消化前期库存，回笼销售款项，才有资金进行下一轮开发建设。
今年一季度我市新增房地产项目显著增加，商品房新开工面积大幅增长，完成开发投资增幅居全省首位。与开发市场的快速增长不同，在日趋收紧的调控政策和去年同期高基数的影响下，我市商品房销售面积出现下降，随着我市公积金新政的实施，未来商品房销售面积下降趋势将会持续。
一、房地产市场运行亮点
1.开发投资增幅居全省首位
一季度，泰州市房地产开发完成投资82.25亿元，同比增长51.4%，增幅位居全省首位。其中，住宅类项目完成投资58.68亿元，同比增长33.5%；办公楼完成投资0.36亿元，同比下降28.6%；商业营业用房完成投资12.79亿元，同比增长75%；其他类项目完成投资10.41亿元，同比增长307.9%。
2.新开工面积大幅增长
一季度，泰州市房地产开发企业商品房施工面积1962.75万平方米，同比增长12.1%；其中，住宅施工面积1517.68万平方米，同比增长11.6%。商品房新开工面积140.28万平方米，同比增长78.4%；其中，住宅新开工面积102.7万平方米，同比增长56%。商品房竣工面积112.74万平方米，同比下降1.6%；其中，住宅竣工面积75.09万平方米，同比下降12.3%。
3.库存量维持较低水平
2018年3月底，全市商品房待售面积343.24万平方米，同比下降23.6%，降幅较去年同期扩大26.6个百分点。待售面积较“去库存”任务提出的2015年年底减少62.25万平方米，降至2016年以来的较低水平，仅高于2017年11月底和12月底的待售面积，库存量维持在较低水平。其中，住宅空置面积198.18万平方米，同比下降35.9%，低于全部商品房12.3个百分点。
4.新入库项目支撑力度大
一季度，我市新入库房地产项目18个，占全市在库项目数的4.1%，较去年同期增加12个。18个新入库项目一季度新开工面积84.08万平方米，占全部商品房新开工面积的59.9%；完成开发投资14.47亿元，占全部完成开发投资的17.6%；实现商品房销售面积25.15万平方米，占全部商品房销售面积的12.8%。
二、房地产市场需关注问题
1.销售面积增幅全省排名大幅下降
一季度，泰州市商品房销售面积196.97万平方米，同比下降16.3%，较去年同期下降88个百分点，增幅位居全省第10位，仅高于宿迁、淮安和镇江，较去年同期下降7位。其中，住宅类商品房销售180.48万平方米，同比下降18%，较去年同期下降87.9个百分点；市区销售108.17万平方米，同比下降19.4%，较去年同期下降103.3个百分点，其中仅高港区同比增长，其他六个市（区）均同比下降。
2.房地产开发市场资金有所收紧
一季度，泰州市房地产企业本年到位资金131.59亿元，同比下降19.8%，低于开发投资71.2个百分点,低于本年各项应付款22.3个百分点，低于去年同期76.1个百分点。从资金来源结构看，国内贷款6.86亿元，同比下降55.1%；自筹资金15.08亿元，同比下降2.6%；定金及预收款65.39亿元，同比下降5.5%；个人按揭贷款38.98亿元，同比下降36.6%；其他资金来源5.28亿元，同比下降96%。
3.房地产市场调控政策继续加码
泰州市住房公积金管理中心3月20号出台《关于调整住房公积金贷款政策的意见》和《关于进一步规范住房公积金提取业务的意见》，提高了购房群体的公积金贷款门槛。一是调整住房公积金贷款首付比例，职工首次申请住房公积金贷款首付比例由20%调整为30%，第二次申请住房公积金贷款首付比例由20%调整为40%；二是调整住房公积金可贷额度计算口径，住房公积金可贷额度计算口径由“住房公积金月缴存额×12×贷款期限×2”调整为 “住房公积金月缴存额×12×贷款期限”,贷款期限由计算到退休后五年调整为计算到退休当年；三是加强住房公积金提取审核，加大住房公积金违规提取惩戒力度。此政策于2018年4月1日起实施，较之前有明显收紧趋势。
三、市场存疑点分析
今年一季度我市房地产开发投资同比增长51.4%，销售面积同比下降16.3%，两者呈相反趋势，引起省市相关领导重点关注。通过分析近5年数据，我们发现两个指标走势一直存在时间差，一般情况下销售市场先于开发市场出现走势变动，领先时间粗略计算1年左右。我们将开发投资增幅线向左平行移动12个月，发现销售面积增幅和一年后的开发投资增幅走向趋同。
出现销售面积走势先于开发投资一年现象的原因，初步分析如下：从房企经营策略看，房地产投资投入大，周期长，开发企业开工谨慎，开发商只有确认市场回暖后才会增加购地量和新开工量；从土地供应政策看，国家要求根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，当销售市场量价齐增后，商品房逐渐供不应求，为稳定房价和市场预期，政府会增加商品房土地供给，进而促进投资开发；从资金市场看，房地产市场发展具有周期性，未踩准市场节奏的房企需抓住下次销售转暖的机会，消化前期库存，回笼销售款项，才有资金进行下一轮开发建设。